看完最新人口普查数据,我决定再干10年地产!

2021-05-15 09:00地产人言 原文链接:点击获取

4月份以来,全国人民就开始翘首等待“全国第七次人口普查数据”,作为国民支柱产业的房地产行业更是格外关注,因为房地产“短期看金融(政策),中期看土地,长期看人口”!

前不久,央行的工作论文《关于我国人口转型的认识和应对之策》提到老龄化、少子化、生育等,对当下中国面临的人口困境直言不讳,更加重了人们的焦虑。

5月10日,迟到的数据终于公布。如果用一句话概括的话:喜忧参半。我们认为,以下数据跟房企和地产人紧密相关(注:以下文中蓝色字体为国家统计局发布的《第七次全国人口普查主要数据情况 》原文,黑色字体为解读)。

不要慌

人口红利还没消失

房地产行业依然存在支撑

全国人口共141178万人,与2010年133972万人相比,增加7206万人,增长5.38%,年平均增长率为0.53%。

此前,由于数据迟迟未能公布,大家的预期总体比较悲观。4月27日英国金融时报(FT)发布了一则名叫《中国即将报告1949年以来首次人口下降》的文章,在这篇文章中称在尚未公布的第七次人口普查中,中国人口已经不足14亿,是新中国建立以来首次人口下降……

最终,这被证明是一个谎言。

统计局在报告中指出:数据表明,我国人口10年来继续保持低速增长态势。中国人口情况面临挑战,但还没有恶化到不可收拾的地步。虽然目前居住在城镇的人口占比为63.89%,但截至2020年底户籍人口城镇化仅仅只有45.4%,距离国际上70%标准线还有比较长的一段距离。

而且,此前恒大研究院的一份报告显示,我国城镇家庭住房拥有的不平衡程度较为严重,最低20%的城镇家庭户只拥有约6%的住房,而最高20%的家庭户拥有约40%的住房。房地产行业仍存在支撑,但房企也要未雨绸缪,近年来规模房企都在住宅开发之外,多元布局,否则你很可能连地都拿不到,剩下的红利跟你无关。

0—14 岁人口为 25338 万人,占 17.95%。

这是一个令人比较欣喜的数据,少儿在总人口中的比重上升了1.35个百分点。2010-2020年期间放开二胎政策(2011年11月,中国各地全面实施双独二孩政策;2013年12月,中国实施单独二孩政策;2015年10月,中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议公报指出:实施全面二孩政策)的作用不可忽视。

梁建章指出,尽管鼓励生育是个世界难题,但是只要我们有决心,依旧可以有所作为,世界上也有鼓励生育成功的例子,例如北欧国家,他们在家庭和育儿方面有比较好的福利政策。每提高相当于1%GDP的支出用于家庭补贴,就会使生育率提高大约0.1个孩子。

▲网易研究局梁建章专栏文章

▲网易研究局梁建章专栏文章

这两年,放开三胎的言论此起彼伏。形势比人强,放开三胎,相信已经不远,而且各种配套的政策也会相应跟上。如此,人口保持着正增长的动力与基础依然存在。毕竟,此前放开二胎的效果已经得到验证。

由于总基数庞大,哪怕只有部分人愿意生三孩四孩,对房地产市场来说,也是一个巨大的数据。开发商需要考虑的是,未来,如何打造更符合这类家庭需求的产品。

全国共有家庭户494157423户,集体户28531842户,家庭户人口为1292809300 人,集体户人口为118969424人。平均每个家庭户的人口为2.62人,比2010年第六次全国人口普查的3.10人减少0.48人。

这意味着传统家庭结构已被颠覆,1990年,我国的平均家庭户规模为3.96人,2000年为3.44人,2010年为3.09人,虽然持续萎缩,但还是维持了典型的一家三口的结构,如今这种结构已经被打破了……

▲来源:国家统计局、明源地产研究院

▲来源:国家统计局、明源地产研究院

世界范围来看,平均家庭户规模的减小是一大趋势。比如,美国1960年时,平均每个家庭的人口数量是3.33人,到2014年已经下降到2.54。日本是2.33,韩国是2.73人……

家庭的小型化,一直被业内认为是住房需求的重要增量之一。但是都停留在描述分析的层面。

影响到底有多大?中国人民大学经济学院教授、博士生导师孙文凯专门做了定量分析,结果发现,相同人口下,家庭户数每上升1%,商品房平均销售价格上升0.672%;相比之下,家庭户数不变,总人口每上升1%,商品房平均销售价格上升0.569%。家庭户数比总人口对房价的影响更大。

这意味着,家庭户数的增加,不仅带来更多的住房需求,而且对房价的影响也更加的显著。

另外,据汇丰银行的一份报告,德国的单身家庭超过40%,日本大约35%,美国接近30%,中国约15%……中国的户均人口数下降很快,但到底可能还尚早。还将带动商品房的需求。

区域和城市分化加剧

投资布局,考验眼光

与 2010 年第六次全国人口普查相比,31 个省份中,有 25 个省份人口增加。人口增长较多的 5 个省份依次为:广东、浙江、江苏、山东、河南,分别增加21709378人、10140697 人、6088113人、5734388人、5341952人。

流动人口。人户分离人口为49276万人,其中,市辖区内人户分离人口为11694 万人,流动人口为37582万人,其中,跨省流动人口为12484万人。与2010年相比,人户分离人口增长88.52%,市辖区内人户分离人口增192.66%, 流动人口增长 69.73%。

2000-2010年,中国只有4个人口萎缩的省份,分别是贵州、重庆、四川和湖北,分别减少了49万人、166万人、193万人、227万人。

2010-2020年,中国人口萎缩省份扩大到6个,变成了甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林和黑龙江,分别减少55万人、65万人、79万人、115万人、337万人、646万人。

前10年和最近10年,人口萎缩的城市完全不一样,前10年萎缩的省份均位于中西部,最近10年萎缩的省份均位于北方。

背后的原因是产业结构的变化,重庆、四川、湖北等,都快速融入到了全球产业分工之中。

2019年人口增量最多的10个城市,依次是:杭州(55.4万)、深圳(41.22万)、广州(40.15万)、宁波(34万)、佛山(25.29万)、成都(25.1万)、长沙(23.98万)、重庆(22.53万)、郑州21.6万、西安(19.98万))。

相比之下,内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江等省份的产业结构均比较单一,依赖传统资源和重工业,必然导致人口流失。

黑龙江10年人口减少了646万人,广东却增加了两千多万人。而且,这种分化的趋势还在加剧。相比2019年各地统计的常住人口,2020年有16个省市区的数据变高了,15个省市区的数据变低了(如下图)。

▲来源:刘晓博说财经

▲来源:刘晓博说财经

人户分离人口激增,跟2019年12月底国务院要求城区300万人以下的城市开放落户紧密相关,未来,人户分离的现象会逐渐消退,因为开放落户之后,人口落户人户,分离的情况会大幅减少,但人口流动不会停止,未来各个城市之间的抢人大战会更激烈。

在大都市圈的历史性趋势下,中国城市的马太效应会越来越强。在地随人走的新城镇化思路下,未来,中心城市有望分到更多建设用地指标。当然,总体上这些城市已经进入存量时代,城市更新会逐渐占据主导。人口净流出的城市也并非就完全没有机会,美国各个州的人口差异很大,但人均GDP差不多。但是,这对布局房企的拿地能力,产品打造能力,提出了更高的要求。

装配式建筑和养老地产

房企要赶紧做战略布局

受教育程度人口。具有大学文化程度的人口为21836 万人。与 2010年相比,每10 万人中具有大学文化程度的由8930人上升为 15467人,15岁及以上人口的平均受教育年限由9.08 年提高至9.91 年……人口素质不断提高。

人口红利分为两个层次,一个是数量红利,一个是质量红利。有人说,人口质量提高了,收入高了,购买力会变强,支撑房地产行业。

虽然这个逻辑有点牵强,但人们在走向品质居住是真。

我们看到的是,未来房地产行业将会更加缺「劳动力」。绝大部分大学毕业生宁愿去送外卖(国有700万外卖小哥,其中大专及以上学历占15%,硕士及以上学历占1%)也不愿意去工地。物以稀为贵,装配式建筑的成本也就不会显得那么不可接受了。前不久,广州集中出让土地,48宗地中的46宗,要求采用装配式建筑!

装配式、智能化是未来建筑的趋势,这种能力的构建非朝夕可成。我们调研过一些智能装配式建筑,差距还是非常大的。

像美的置业这种企业,背后的集团就是强大的家电制造商,优势比较明显。如果没有这种优势,如何更好整合上下游的资源,需要及早布局。

60岁及以上人口为26402万人,占18.70%(其中, 65岁及以上人口为19064 万人,占 13.50%)。与2010年相比,上升5.44个百分点。

统计局在报告中坦言:人口老龄化程度进一步加深,未来一段时期将持续面临人口长期均衡发展的压力。

不过,这也意味着一个巨大的市场正朗朗升起——

在今年旭辉的业绩发布会上,旭辉董事长林中明确表示,10年后的养老将跟现在的物业一样,必然会成长为一个万亿级的市场,也一定会出现市值千亿级以上的企业。

为何?因为1962-1971年是中国的第二波婴儿潮(1971年开始实施计划生育),期间出生人口合计2.4亿人,未来10年,这些人将陆续达到60岁。“十四五”期间,60岁以上的老人就会达到3亿人,2030年,预计养老产业规模将达到10万亿元。养老地产自然可以分一杯羹。

有人说,现在还是养老地产的青铜时代,只有等到「70 后」甚至「80 后」退休,养老地产的黄金时代才会到来。这没错,但等黄金时代来了你才布局,基本没你份了。

现在,万科、龙湖、绿城等房企都在做。正确的态度是,如林中所说:养老是未来的朝阳产业,现阶段旭辉做养老属于战略性业务,一定要布局,但不会扩张很多……