聚焦“两会”|房天下莫天全:强化民企资金支持,根据生孩数量调整首付比例

2022-03-06 10:51蓝鲸财经 原文链接:点击获取

在3月5日的政府工作报告中,国务院总理李克强提到,继续保障好群众住房需求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

蓝鲸房产获悉,全国政协委员莫天全带来了《关于房地产行业“新的发展模式”的建议》、《关于推进房地产业良性循环和健康发展的建议》等六份提案。

莫天全针对房地产行业发展模式探索、房地产业良性循环和健康发展带来了诸多建议。

探索行业新发展模式

建立人-房-地联动机制

在房地产市场快速增长的年份,房企普遍采取“高负债、高杠杆、高周转”模式迅速扩大市场份额。

在莫天全看来,上述模式导致房地产行业出现了问题。

一方面,高负债、高杠杆、高周转模式下,房地产与金融系统过度结合。一旦企业资金回笼受阻叠加融资受限,企业偿债压力将明显增大,从而影响金融系统的稳定性。

另一方面,在规模扩张诉求下,企业拿地积极性高,土地竞价模式导致地价迅速上涨,进而推动房价上涨,而房价的上涨预期进一步强化了住房的投资属性,居民端投资投机需求增加又加剧了房价上涨动力,高房价成为大城市解决居民住房问题的主要阻力之一。

此外,莫天全认为,“以往高周转、粗放式的开发模式积累了许多风险隐患,如住房品质差、小区的配套设施不完善等,严重影响着居民的生活质量。”

就此,莫天全指出,房企传统的发展模式已不再适用,探索新的发展模式势在必行。

第一,坚持市场体系和保障体系并行发展,建立人-房-地联动机制。

具体而言,在商品住宅市场之外,加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,发挥保障性住房的保障效果。同时适度建设保障性住房,加大人口流入量大的城市的建设力度,控制中小城市保障房建设量。

另外,莫天全指出,要综合考虑人口流动规模及产业经济发展需要,合理配置区域及城市间新增建设用地指标,未来需要在中心城市建设用地指标上做加法,在中小城市建设用地指标上做减法,促进大中小城市协调发展。

第二,坚持租购并举,保障租房群体享有公共服务的权利。

具体来看,要推动住房模式由“购”向“租购并举”转变,大力发展住房租赁市场,特别是保障性租赁住房。

莫天全认为,当前人口流入量大、新市民和新青年人数多的城市供需矛盾突出,住房租赁需求较为旺盛,针对这部分城市加大租赁住房建设。同时,要推动租房居民享有公共服务的权利,解除租房群体的后顾之忧。

“但需要注意的是,保障体系并不能取代商品化住宅,‘购’仍将在一定时期内占据主导,高品质的商品房需求亦要得到支持,满足不同人群的居住需求。”莫天全指出。

第三,坚持盘活存量,健全配套服务。

莫天全注意到,老旧小区整体功能及配套欠缺,居民居住品质受到较大制约,“要推动城市更新,提高老旧小区的居住品质、提高产业用地的集约化利用率。

另一方面,闲置商业、办公等物业亦有待进一步盘活利用,支持商改住、商改租等,以提高土地资源集约化、满足租赁住房需求。

此外,莫天全还认为,要发展房地产相关服务产业,如物业管理服务;房地产企业原有开发业务要实现有质量的发展,提高运营效率,在做好开发业务的同时也需要沿着住房服务链条进行转型升级,如代建、物业和租赁等服务领域。

加大民营房企资金支持力度

深化土地供给侧改革

2021年,中国房地产市场经历了上半年热度较高到下半年深度调整的转变。今年一季度,行业信心尚未出现明显改观。

“购房者置业情绪不高,企业资金压力影响下投资积极性偏弱,金融机构投资谨慎,房地产上下游资金链尚未畅通,行业良性循环仍面临较多阻碍,不利于经济的稳定发展。”莫天全指出。

莫天全认为,推进房地产行业良性循环和健康发展要从需求、企业、土地供给三方面入手。

首先是进一步加大对刚需和改善需求的信贷支持力度,促进需求恢复,稳定市场预期。

“尽管近期按揭额度提升、放款时间缩短、贷款利率下行等政策均对合理住房需求的正常释放带来支撑,但整体效果尚不明显。”莫天全注意到。

莫天全认为,降低首付比例对需求端的影响更为直接,既包括对首套房/二套房首付比例的直接调节,也包括对部分城市二套住房的认定标准的间接调节。

就此,他建议地方因城施策降首付,在坚持“房住不炒”定位 下,促进居民合理住房需求的积极释放。

此外,莫天全建议,中央可结合人口政策,研究调整二孩、三孩家庭的住房信贷政策,针对不同家庭设定差异化首付比例,根据生孩数量适度调整;地方还可结合人才政策, 除给予住房补贴外,在人才住房信贷政策方面做出调整,如给予高层次人才专项贷款支持、降低人才购房的首付比例等。

其次是进一步加大对房地产开发企业的资金支持力度,畅通上下游产业资金链,稳定企业信心。

“除少数国央企外,国企运营效率普遍低于民企、开发建设能力偏弱,民企仍是行业重要参与者。”莫天全如此说道。

去年以来,不少房企出现流动性紧张问题,导致债务逾期、延迟交付等问题。

莫天全建议,在加大对国央企融资支持力度的同时,强化对优质民企的资金支持,如鼓励民企偿还海外债并对民企国内债进行适度展期等,帮助企业恢复信用,稳定企业预期。

此外,莫天全认为,地方要灵活制定监管规则,在维护购房者权益、稳定市场预期的同时,提高企业资金使用效率,保障上下游供应商合法权益。

“在保交楼监管与资金使用效率间寻求新平衡,因企施策、一楼一策,合理释放预售资金。”莫天全如是说。

最后是进一步深化土地供给侧改革,持续优化集中供地,促进行业长期健康发展。

去年下半年以来,土地市场明显降温。这与参拍门槛提高、地块条件严苛、初始地价攀升等因素密切相关。

“重点城市一年三次集中供地对企业短期资金实力及地块研判能力要求较高,企业资金压力下,拿地意愿和能力均下降。”莫天全表示。

部分热点城市住宅用地成交规模下降,部分地块被城投公司获得,短期内影响了商品住宅的供应,中长期或将在一定程度上对行业平稳健康发展产生影响。

就此,莫天全建议,适度增加重点城市集中供地次数,因城施策优化土拍规则,继续坚持由“降地价”向“降实际地价”转变,并适当降低企业拿地门槛,激发企业拿地意愿,以点带面提升市场信心。